Steuern, die beim Immobiliengeschäft anfallen
ACHTUNG AB MITTE 2010 MÖCHTE DER SPANISCHE STAAT DIE
STEUERN ERHÖHEN. DAVON WIRD DIE
MEHRWERTSTEUER, DIE
GRUNDERWERBSTEUER, UND DIE
ZUGEWINNSTEUER BETROFFEN SEIN.
Eine Investition vor der Steuererhöhung könnte sich
positiv auf Ihre Investition oder Ihren Verkauf auswirken.
Derzeit gelten folgende Steuern:
Grunderwerbssteuer
Die Impuesto sobre
Transmisiones Patrimoniales (ITP) fällt bei allen
Immobilienübertragungen an, die nicht der Umsatzsteuer unterliegen. Die
Grunderwerbssteuer, auch Grundbesitzübertragungssteuer genannt, beträgt im Land
Valencia 7 Prozent.
Nur wenn sie bezahlt wurde, wird die Umschreibung der
Besitzrechte des Käufers beim Eigentumsregister ins Grundbuchamt vorgenommen.
Die Steuer wird in der Regel von dem in der notariellen Urkunde (Escritura) oder
im Privatvertrag genannten Kaufpreis berechnet.
Umsatzsteuer
Die Impuesto del Valor Añadido
(IVA), Mehrwert- oder Umsatzsteuer genannt, fällt statt der
Grunderwerbssteuer an: Immer dann, wenn von einer mehrwertsteuerpflichtigen
Firma, wie einem Bauträger (Promotor), gekauft wird. Grundstücke in ländlichen
Gebieten (Zona rústica) sind davon befreit. Wird von einem Bauträger lediglich
ein Grundstück gekauft und die Escritura beim Notar erfolgt sofort, beträgt die
IVA 16 Prozent. Wird später auf dem Grundstück gebaut, beträgt sie für die
Bauleistungen eines zu Wohnzwecken genutzten Gebäudes 7 Prozent. Werden
Geschäftslokale verkauft, beträgt die IVA 16 Prozent. 7 Prozent dagegen zahlt
der Käufer von neu errichteten Einfamilienhäusern oder Apartments. Erwirbt man
eine Garage zusammen mit einer Eigentumswohnung, so fallen auch für die Garage
nur 7 Prozent an.
Bodenwertzuwachssteuer
Die
Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza
Urbana kennt man allgemein kurz und bündig unter dem Begriff
Plusvalía. Diese Steuer wird von den Gemeinden erhoben.
Versteuert wird die Wertsteigerung des Katasterwerts des Grund und Bodens.
Gebäude, die auf dem Gelände stehen, interessieren nicht. Immer wieder gibt es
Mißverständnisse darüber, wer denn eigentlich diese Plusvalía
zu zahlen hat. Vom Gesetz her ist das eindeutig gelöst: Der Verkäufer ist
Schuldner der Bodenwertsteuer. Bei Schenkungen oder Erbschaften trägt der
Erwerber die Wertzuwachssteuer. Soweit die Theorie. In der Praxis ist die
Übernahme der Steuer bei üblichen Immobiliengeschäften Verhandlungssache: Die
Bodenwertsteuer wird versucht, ganz den Käufern aufzuhalsen. Üblich ist, dass in
der Escritura oder im privaten Kaufvertrag vereinbart wird, dass der Verkäufer
sie übernimmt. Eine andere Möglichkeit: Käufer und Verkäufer teilen sie sich.
Diese eventuell getroffenen Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer sind
zivilrechtlicher Natur und interessieren die steuereintreibende Gemeinde nicht.
Sie hält sich an den Verkäufer. Sollte ein nichtresidenter Verkäufer für die
Gemeinde unerreichbar sein, weil er im Ausland lebt, fordert das Rathaus
kurzerhand den Käufer zur Begleichung der Steuerschuld des Vorbesitzers auf. Die
Steuerhöhe der Plusvalía hängt von zwei Komponenten ab: vom
Katasterwert und wie lange sich die Immobilie im Besitz des Verkäufers befand.
Die einzelnen Rathäuser legen Steuersätze zwischen 16 und 30 Prozent fest. War
die Immobilie über 20 Jahre im Besitz des Verkäufers, so wird der Wertzuwachs
von maximal 20 Jahren besteuert.
Spekulationssteuer und
Retención
Das ist ein heisses Thema, weil es schwer verständlich
ist, im Grunde genommen aber logisch: Der Verkäufer muss beim Verkauf seinen
Spekulationsgewinn in seiner Einkommenssteuererklärung versteuern. Unter
Spekulationsgewinn versteht man die Spanne zwischen den An- und Verkaufspreis
jeweils nach den Angaben in der Escritura. Hat der Verkäufer einst beim Kauf
seiner Immobilie stark unterverbrieft, so werden ihn beim Verkauf hohe
Spekulationssteuern treffen. Nichtresidenten versteuern den Spekulationsgewinn
mit pauschal 18 Prozent. Für Residenten ergibt sich ein Steuersatz, der sich aus
dem Gesamteinkommen errechnet, wenn die Immobilie weniger als ein Jahr sich in
ihrem Besitz befand. Residenten zahlen 18 Prozent, wenn die Immobilie über ein
Jahr in ihrem Besitz war. Der Veräußerungsgewinn kann steuerfrei sein: Aber nur
in dem Fall, wenn sich die Immobilie zum Stichtag 31. Dezember 1996 bereits zehn
Jahre im Besitz des Verkäufers befand. Damit ein in Spanien nicht ansässiger
Verkäufer nicht nach Verkauf ohne Angabe seiner neuen Anschrift abwandert,
greift die Steuerbehörde zu folgender List: Sie bittet nicht ihn, sondern den
Käufer zur Kasse. Der wird für die Steuern des Verkäufers verantwortlich
gemacht. Der Käufer wird verpflichtet, 3 Prozent vom Kaufpreis einzuhalten und
nicht dem Verkäufer zu geben. Diese Summe führt der Käufer als Vorauszahlung auf
die Einkommenssteuer des Verkäufers ans Finanzamt in Spanien ab. Dieser
Einbehalt auf die Einkommenssteuer, sozusagen die Spekulations- oder
Kapitalertragssteuer, heisst auf spanisch Retención (sobre la
Transmisión de Inmuebles de Non-Reisdentes). Hält der Käufer sie nicht ein und
führt sie nicht ab, muss er für vom Verkäufer nicht entrichtete
Spekulationssteuer in Höhe von 3 Prozent haften. Zur Klarstellung: Der Verkäufer
erhält also beim Immobiliengeschäft nicht 100, sondern nur 97 Prozent des
vereinbarten Kaufpreises. Innerhalb von 4 Monaten muss der nichtresidente
Verkäufer seine Einkommenssteuererklärung machen. Je nach sich ergebender
Situation muss er Steuern nachbezahlen, oder er erhält die 3 Prozent
Retención ganz oder zum Teil zurück. Das kann lange dauern. War
das Haus bis zum 31.12.1996 im Besitz des Verkäufers, so ist für jedes Jahr ein
Freibetrag von 11,11 Prozent des Veräußerungsgewinns anzusetzen. Die ersten
beiden Jahre des Immobilienbesitzes werden nicht mitgerechnet. Weiter können
noch bestimmte Koeffizienten zur Verminderung des Veräußerungsgewinns abgesetzt
werden. Falsch ist die häufig gehörte Aussage, dass man keine Spekulationssteuer
zahlt, wenn das Objekt sich 10 Jahre im Besitz des Verkäufers befunden habe.
Diese Aussage gilt nur noch für Verkäufe von Objekten, die bis zum 31.12.1996
zehn Jahre im Besitz des Verkäufers waren. Handelt es sich bei dem Verkäufer der
Immobilie um einen Residenten mit Erstwohnsitz in Spanien kann der
Veräußerungsgewinn steuerfrei sein: Nämlich wenn er den komplett erzielten
Verkaufserlös erneut in eine Wohnstätte in Spanien investiert oder das 65-igste
Lebensjahr erreicht hat.
Beurkundungssteuer
Bei allen Beurkundungen vor dem Notar
fällt die Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
an, die der Käufer zahlt. Sie beträgt 1 Prozent des Immobilienwertes laut
Escritura. Bei späteren Hypothekenauflösungen fällt sie übrigens nicht mehr
an.
Grundsteuer
Die Impuesto sobre
Bienes Inmuebles (IBI) ist eine Immobiliensteuer, die mit der deutschen
Grundsteuer vergleichbar ist. Sie wird im Spätsommer/Herbst fällig. Versteuert
wird der Katasterwert. Ihn kann man aus den Grundsteuerbescheiden der Rathäuser
entnehmen. Es gibt immer einen Basissatz: Für städtische Immobilien sind das 0,4
Prozent und für ländliche 0,3 Prozent. Die einzelnen Rathäuser können diese
Sätze anheben. Die sogenannten Hebesätze liegen – je nach Einwohnergröße – in
der Regel zwischen 0,65 und 1,1 Prozent. Die Grundsteuer ist eine der
wichtigsten direkten Steuern der Gemeinden.
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