Steuern, die beim Immobiliengeschäft anfallen
Derzeit gelten folgende Steuern:
Grunderwerbssteuer
Die Impuesto sobre
Transmisiones Patrimoniales (ITP) fällt bei allen
Immobilienübertragungen an, die nicht der Umsatzsteuer unterliegen. Die
Grunderwerbssteuer, auch Grundbesitzübertragungssteuer genannt, beträgt im
Land Valencia 7 Prozent.
Nur wenn sie bezahlt wurde, wird die Umschreibung
der Besitzrechte des Käufers beim Eigentumsregister ins Grundbuchamt
vorgenommen. Die Steuer wird in der Regel von dem in der notariellen Urkunde
(Escritura) oder im Privatvertrag genannten Kaufpreis berechnet.
Umsatzsteuer
Die Impuesto del Valor Añadido
(IVA), Mehrwert- oder Umsatzsteuer genannt, fällt statt der
Grunderwerbssteuer an: Immer dann, wenn von einer mehrwertsteuerpflichtigen
Firma, wie einem Bauträger (Promotor), gekauft wird. Grundstücke in ländlichen
Gebieten (Zona rústica) sind davon befreit. Wird von einem Bauträger lediglich
ein Grundstück gekauft und die Escritura beim Notar erfolgt sofort, beträgt
die IVA 16 Prozent. Wird später auf dem Grundstück gebaut, beträgt sie für die
Bauleistungen eines zu Wohnzwecken genutzten Gebäudes 7 Prozent. Werden
Geschäftslokale verkauft, beträgt die IVA 18 Prozent. 8 Prozent
dagegen zahlt der Käufer von neu errichteten Einfamilienhäusern oder
Apartments. Erwirbt man eine Garage zusammen mit einer Eigentumswohnung, so
fallen auch für die Garage nur 8 Prozent an.
Bodenwertzuwachssteuer
Die Impuesto sobre
el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana kennt
man allgemein kurz und bündig unter dem Begriff Plusvalía.
Diese Steuer wird von den Gemeinden erhoben. Versteuert wird die
Wertsteigerung des Katasterwerts des Grund und Bodens. Gebäude, die auf dem
Gelände stehen, interessieren nicht. Immer wieder gibt es Mißverständnisse
darüber, wer denn eigentlich diese Plusvalía zu zahlen hat.
Vom Gesetz her ist das eindeutig gelöst: Der Verkäufer ist Schuldner der
Bodenwertsteuer. Bei Schenkungen oder Erbschaften trägt der Erwerber die
Wertzuwachssteuer. Soweit die Theorie. In der Praxis ist die Übernahme der
Steuer bei üblichen Immobiliengeschäften Verhandlungssache: Die
Bodenwertsteuer wird versucht, ganz den Käufern aufzuhalsen. Üblich ist, dass
in der Escritura oder im privaten Kaufvertrag vereinbart wird, dass der
Verkäufer sie übernimmt. Eine andere Möglichkeit: Käufer und Verkäufer teilen
sie sich. Diese eventuell getroffenen Vereinbarungen zwischen Käufer und
Verkäufer sind zivilrechtlicher Natur und interessieren die steuereintreibende
Gemeinde nicht. Sie hält sich an den Verkäufer. Sollte ein nichtresidenter
Verkäufer für die Gemeinde unerreichbar sein, weil er im Ausland lebt, fordert
das Rathaus kurzerhand den Käufer zur Begleichung der Steuerschuld des
Vorbesitzers auf. Die Steuerhöhe der Plusvalía hängt von zwei
Komponenten ab: vom Katasterwert und wie lange sich die Immobilie im Besitz
des Verkäufers befand. Die einzelnen Rathäuser legen Steuersätze zwischen 16
und 30 Prozent fest. War die Immobilie über 20 Jahre im Besitz des Verkäufers,
so wird der Wertzuwachs von maximal 20 Jahren
besteuert.
Spekulationssteuer und Retención
Das ist
ein heisses Thema, weil es schwer verständlich ist, im Grunde genommen aber
logisch: Der Verkäufer muss beim Verkauf seinen Spekulationsgewinn in seiner
Einkommenssteuererklärung versteuern. Unter Spekulationsgewinn versteht man
die Spanne zwischen den An- und Verkaufspreis jeweils nach den Angaben in der
Escritura. Hat der Verkäufer einst beim Kauf seiner Immobilie stark
unterverbrieft, so werden ihn beim Verkauf hohe Spekulationssteuern treffen.
Nichtresidenten versteuern den Spekulationsgewinn mit pauschal 18 Prozent. Für
Residenten ergibt sich ein Steuersatz, der sich aus dem Gesamteinkommen
errechnet, wenn die Immobilie weniger als ein Jahr sich in ihrem Besitz
befand. Residenten zahlen 18 Prozent, wenn die Immobilie über ein Jahr in
ihrem Besitz war. Der Veräußerungsgewinn kann steuerfrei sein: Aber nur in dem
Fall, wenn sich die Immobilie zum Stichtag 31. Dezember 1996 bereits zehn
Jahre im Besitz des Verkäufers befand. Damit ein in Spanien nicht ansässiger
Verkäufer nicht nach Verkauf ohne Angabe seiner neuen Anschrift abwandert,
greift die Steuerbehörde zu folgender List: Sie bittet nicht ihn, sondern den
Käufer zur Kasse. Der wird für die Steuern des Verkäufers verantwortlich
gemacht. Der Käufer wird verpflichtet, 3 Prozent vom Kaufpreis einzuhalten und
nicht dem Verkäufer zu geben. Diese Summe führt der Käufer als Vorauszahlung
auf die Einkommenssteuer des Verkäufers ans Finanzamt in Spanien ab. Dieser
Einbehalt auf die Einkommenssteuer, sozusagen die Spekulations- oder
Kapitalertragssteuer, heisst auf spanisch Retención (sobre la
Transmisión de Inmuebles de Non-Reisdentes). Hält der Käufer sie nicht ein und
führt sie nicht ab, muss er für vom Verkäufer nicht entrichtete
Spekulationssteuer in Höhe von 3 Prozent haften. Zur Klarstellung: Der
Verkäufer erhält also beim Immobiliengeschäft nicht 100, sondern nur 97
Prozent des vereinbarten Kaufpreises. Innerhalb von 4 Monaten muss der
nichtresidente Verkäufer seine Einkommenssteuererklärung machen. Je nach sich
ergebender Situation muss er Steuern nachbezahlen, oder er erhält die 3
Prozent Retención ganz oder zum Teil zurück. Das kann lange
dauern. War das Haus bis zum 31.12.1996 im Besitz des Verkäufers, so ist für
jedes Jahr ein Freibetrag von 11,11 Prozent des Veräußerungsgewinns
anzusetzen. Die ersten beiden Jahre des Immobilienbesitzes werden nicht
mitgerechnet. Weiter können noch bestimmte Koeffizienten zur Verminderung des
Veräußerungsgewinns abgesetzt werden. Falsch ist die häufig gehörte Aussage,
dass man keine Spekulationssteuer zahlt, wenn das Objekt sich 10 Jahre im
Besitz des Verkäufers befunden habe. Diese Aussage gilt nur noch für Verkäufe
von Objekten, die bis zum 31.12.1996 zehn Jahre im Besitz des Verkäufers
waren. Handelt es sich bei dem Verkäufer der Immobilie um einen Residenten mit
Erstwohnsitz in Spanien kann der Veräußerungsgewinn steuerfrei sein: Nämlich
wenn er den komplett erzielten Verkaufserlös erneut in eine Wohnstätte in
Spanien investiert oder das 65-igste Lebensjahr erreicht hat.
Beurkundungssteuer
Bei allen Beurkundungen vor dem Notar
fällt die Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
an, die der Käufer zahlt. Sie beträgt 1 - 1,5 Prozent des Immobilienwertes
laut Escritura. Bei späteren Hypothekenauflösungen fällt sie übrigens nicht
mehr an.
Grundsteuer
Die Impuesto
sobre Bienes Inmuebles (IBI) ist eine Immobiliensteuer, die mit der
deutschen Grundsteuer vergleichbar ist. Sie wird im Spätsommer/Herbst fällig.
Versteuert wird der Katasterwert. Ihn kann man aus den Grundsteuerbescheiden
der Rathäuser entnehmen. Es gibt immer einen Basissatz: Für städtische
Immobilien sind das 0,4 Prozent und für ländliche 0,3 Prozent. Die einzelnen
Rathäuser können diese Sätze anheben. Die sogenannten Hebesätze liegen – je
nach Einwohnergröße – in der Regel zwischen 0,65 und 1,1 Prozent. Die
Grundsteuer ist eine der wichtigsten direkten Steuern der Gemeinden.
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